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País: Chile
Fecha: 2016-03-31
Medio: El Mercurio
Suplemento: Retasacion de Propiedades
Página(s): 10
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Tasaciones de inmuebles y Reforma Tributaria
Por Camilo Bejar y Matías Pontillo, gerentes de Consultoría en Transacciones de EY (ex Ernst &Young).
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El 29 de septiembre del 2014, el gobierno celebró la entrada en vigencia de una Reforma Tributaria que buscaba mejorar la recaudación fiscal, crear un escenario de mayor equidad y terminar con las prácticas elusivas.

Una modificación ampliamente comentada, ha sido la referida a la tributación de la venta de un bien raíz a contar del 1 de enero de 2017. Por ello, cabe subrayar que todas las ventas realizadas durante este año seguirán bajo las mismas reglas actuales, es decir, no están afectas a impuesto si la venta es realizada por una persona natural o una sociedad de personas formada exclusivamente por personas naturales, a entidades en las que el vendedor no tiene un interés económico y ha transcurrido a lo menos un año entre la compra original y la venta sucesiva.

A contar del 1 de enero de 2017, la venta por parte de personas naturales de inmuebles adquiridos entre el 1 de enero de 2004 y el 29 de septiembre de 2014 pasará a estar gravada, siempre y cuando la utilidad obtenida (es decir precio de venta menos el valor de adquisición original corregido por IPC) sea superior a UF 8.000, límite que considera todas las ventas de inmuebles hechas por el contribuyente a contar del 1 de enero de 2017.

Posibilidad inédita

Frente a este cambio, la reforma otorgó una posibilidad inédita. El contribuyente podrá utilizar como costo (a fin de determinar cuál será la utilidad afecta a impuestos en una venta futura) no lo que se pagó por el inmueble, sino que su valor de mercado. En este sentido, la Reforma estableció requisitos diversos para la tasación y el tasador, dependiendo de si se trataba de un inmueble rural o urbano.

En el primer caso, el valor determinado por un tasador especialmente calificado por el SII, deberá ser además certificado por una firma auditora registrada en la SBIF o, en su defecto, por una sociedad tasadora de activos. Dado que la Reforma no estableció un plazo límite para tasar, la modificación de 2016 debió señalar expresamente que se podrá informar el valor de mercado hasta el 31 de diciembre de 2017 (basado en este último caso en el valor al 31 de diciembre del año anterior).

En nuestra experiencia, el mercado se inclinó fuertemente por las certificaciones otorgadas por las firmas de auditoría, seguramente por la dificultad que tendrían las sociedades tasadoras para cumplir con los requerimientos establecidos por la Reforma.

Sin perjuicio de esto, cabe señalar que la certificación ha sido un proceso no exento de desafíos. La información asociada a este tipo de bienes es, en muchos casos, de difícil acceso. Además, considerando que en Chile no existe un estándar o institución que regule la práctica de tasación (como por ejemplo el USPAP o la ASA en EEUU o el IBAPE en Brasil), el proceso de certificación ha tomado más tiempo que el que se estimó originalmente (y más de una iteración), con el fin de entregar información confiable al regulador.

Bienes raíces urbanos

Por su parte, el proceso de tasación de los bienes raíces urbanos fue radicalmente diferente. La reforma no estableció grandes requisitos, sino que simplemente señaló que el valor de mercado informado debía estar fehacientemente acreditado.

Dentro de los ejemplos otorgados por la Resolución 127 del SII, se encontraban las tasaciones bancarias y las realizadas por un tasador o una empresa del rubro inmobiliario (sic). Originalmente, la fecha límite para informar dicho valor al SII era el 31 de diciembre de 2015 (sin perjuicio que la modificación de 2016 prorrogó el plazo hasta el 30 de junio de este año).

Lo anterior dio origen a un verdadero boom de la industria de tasaciones e incluso portales digitales que en minutos, en base a información estadística, estimaban el valor de mercado.

A pesar de esto, muchos contribuyentes temieron dos cosas. Uno, que el SII utilizara dicho valor como base para el cálculo de la "contribuciones de bienes raíces" y dos, que dichos informes hicieran visible ciertas ampliaciones o modificaciones no regularizadas en las direcciones de obras municipales. Sobre el primer punto, el SII debió pronunciarse respondiendo a las inquietudes y calmando las aguas al afirmar que "ninguna incidencia tiene para los efectos del avalúo fiscal la tasación de mercado comunicada por el contribuyente".

El proceso de información al SII está aún en curso, por lo que los meses venideros serán claves para conocer los reales efectos en recaudación y la forma en que la autoridad asumirá su rol fiscalizador en esta materia.
 
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El mercado se inclinó por las certificaciones otorgadas por las firmas de auditoría.
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